Роль ипотечного кредитования в финансировании инвестиционных проектов

Россия в настоящее время находится на пути экономических преобразований, а при таких условиях, налаживание стабильного инвестиционного процесса приобретает особое значение. Результативность и эффективность инвестиционной деятельности в целом зависит от эффективности отдельных инвестиционных проектов. В целом инвестиционный проект зависит от качества управления им, от правильности выбора метода финансирования, от своевременности и оптимальности финансирования каждого его этапа.

Для России весьма актуальной является задача расширения инвестиционного рынка, что заставляет уделять особое внимание разработке эффективных механизмов, способных аккумулировать свободные финансовые ресурсы на финансовом рынке, и направлять их в сегменты экономики, которые формируют потенциальный спрос на инвестиционные ресурсы. Главная проблема на настоящий момент заключается в отсутствии общей концепции ипотечного кредитования как механизма использования ресурсов и системного подхода в исследовании факторов, влияющих на эффективность работы ипотечного механизма.

Научное обоснование понятия ипотеки как механизма движения финансовых ресурсов, эффективное использование и развитие недвижимости, а также процесс организации ипотечного кредитования, инвестиционной деятельности, оценка эффективности реализации проектов является объектом для исследования многих ученых. Однако, несмотря на значительные разработки в этой области, существует необходимость систематизации и дополнения имеющихся знаний о признаках и методах ипотечного кредитования как источника финансирования инвестиционных проектов.

Результативность и эффективность инвестиционной деятельности в целом зависит от эффективности отдельных инвестиционных проектов. В целом инвестиционный проект зависит от качества управления им, от правильности выбора метода финансирования, от своевременности и оптимальности финансирования каждого его этапа.

Выделяют следующие методы финансирования инвестиционных проектов: самофинансирование, акционерное финансирование, долговое финансирование и альтернативное финансирование. Рассмотрим каждый из указанных методов более подробно.

• Самофинансирование. Осуществляется исключительно за счет собственных внутренних ресурсов предприятия, к которым относятся: чистая прибыль; амортизационные отчисления; страховые суммы возмещения убытков; иммобилизованные излишки основных и оборотных средств, нематериальных активов и т.п.
• Акционерное финансирование. Это метод, который используется для финансирования крупных инвестиционных проектов со значительными сроками окупаемости затрат. Одна из самых распространенных форм финансирования проектов – получение финансовых ресурсов через выпуск акций и облигаций. Основной объем необходимых ресурсов поступает в начале реализации проекта, расчеты с инвесторами можно перенести на более поздние сроки, когда повышается способность проекта генерировать доходы.
• Бюджетное финансирование. Перечень инвестиционных проектов, осуществляемых за счет государственных инвестиций, формируют в строгом соответствии целей и приоритетов инвестиционной политики. Централизованные инвестиции из бюджета в производственную сферу выделяются на платной и возвратной основе.
• Долговое финансирование. Источники – долгосрочные кредиты в коммерческих банках, кредиты в государственных учреждениях, ипотечные кредиты, частное размещение долговых обязательств.
• Альтернативное финансирование. Финансирование в виде кредитов целесообразнее для привлечения в эффективно действующие предприятия. От таких предприятий не требуют повышенной платы за кредит из-за незначительного риска; кроме того, они обеспечивают кредит своими активами.

Стоит отметить, что основное различие между собственными и заимствованными финансовыми ресурсами в том, что в случае привлечения последних проценты по кредитам вычитаются до уплаты налогов, т.е. включаются в валовые расходы, а дивиденды выплачиваются из прибыли, остающейся в распоряжении предприятия.

Рассматривая ипотечное кредитование как механизм финансирования ипотечных проектов, выделяют следующие характерные черты. Во-первых, залог недвижимости выступает в качестве инструмента привлечения финансовых ресурсов, которые необходимы для развития производства. Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты недвижимости также в том случае, когда другие формы как, например, купля-продажа, конкретных условий являются нецелесообразными и не эффективными. В-третьих, это возможность создания с помощью ипотеки эффективного капитала, на базе такого ценной бумаги как залоговая.

Характерными признаками ипотечного кредитования, как источника финансирования инвестиционных проектов является то, что:

• средний размер ипотечного кредита под залог значительно превышает средний размер других кредитов, особенно потребительских кредитов малым предпринимательским фирмам;
• длительный срок пользования ипотечным кредитом. Сроки ипотечного кредитования колеблются в пределах от 5 до 30 лет, причем самым популярным является 20-летний срок. Однако часто ипотечные кредиты погашаются досрочно, поэтому фактический срок пользования ипотечным кредитом не превышает 6-8 лет;
• высокая степень риска, ведь возможны изменения неблагоприятных экономических условий, процентов, состояния здоровья заемщика и др.;
• при выдаче ипотечного кредита под залог более важным, чем доход заемщика, являются состояние и стоимость имущества – объекта кредитования;
• при принятии решения о выдаче ипотечного кредита очень важной является компетентная оценка соответствующего имущества.

В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая особенности ипотечного кредита, считаем целесообразным сформировать преимущества и недостатки ипотечного кредитования как для заемщика, так и для кредитора.

К преимуществам ипотечного кредитования при финансировании инвестиционных проектов для кредитора относятся: облегчения контроля за сохранностью предмета залога, возможность диверсификации. Недостатками выступают дополнительные расходы, связанные с диверсификацией инструментов и программ ипотечного кредитования. Кроме того, усложняется процесс реализации залога в случае непогашения кредита, поскольку предметы ипотеки, как правило, не относятся к высоколиквидным активам.

Основными преимуществами ипотечного кредитования при финансировании инвестиционных проектов для заемщика является то, что физические характеристики недвижимости позволяют оставлять объект ипотеки во владении и пользовании заемщика. Еще одним преимуществом является рост инвестиционных возможностей путем превращения недвижимости в операционный капитал, и самостоятельное распоряжение доходом, полученным в результате использования предмета ипотеки. Основным недостатком ипотечного кредита для заемщика может быть потеря собственности на предмет ипотеки в случае не выполнения обязательств, предусмотренных кредитным договором.