Строительство. Инвестиции в капитальном строительстве

Развитие строительной отрасли является объективным индикатором как инвестиционной сферы, так и состояния экономики Украины в целом. Развиваясь только при постоянном улучшении экономики, строительство способно создавать мультипликационный эффект и позитивно влиять на занятость населения, уровень заработной платы, развитие торговли и сферы обслуживания.

По подсчетам специалистов, каждая гривна, вложенная в строительство жилья, дает 2,5-3 гривны прироста ВВП, а дополнительное рабочее место в капитальном жилищном строительстве обеспечивает работой 5-6 работников других отраслей.

Общее оживление экономики, развитие ее финансовой сферы формулирует новые требования к механизмам инвестирования строительства и регулирования рынка недвижимости. Известно, что циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с экономическими циклами – подъем показателей рынка недвижимости предшествует подъему макроэкономических показателей национальной экономики, но и спад на этом рынке наступает раньше.

При исследовании рынка недвижимости США было установлено, что в долгосрочном периоде индекс цен на жилье (Home Price Index) коррелирует с индексом стоимости строительства (Building Cost Index) и ростом численности населения (Population). Таким образом, существует взаимосвязь между ценами на первичном и вторичном рынках недвижимости, а также демографическими процессами (в долгосрочной перспективе).

Рынок недвижимости как специфический сектор экономики имеет следующие особенности: слабый уровень исследований; несбалансированность спроса и предложения; цикличный характер; высокая степень регулирующего государственного воздействия; рост стоимости объекта недвижимости во времени; низкая ликвидность; высокий уровень транзакционных издержек; ограниченное число продавцов и покупателей.

Функционирование рынка недвижимости становится возможным благодаря наличию субъектов (участников), объектов (товаров) и соответствующей инфраструктуры.

Исходя из определения недвижимости как материальной, экономической и правовой категории, исследуемый рынок можно разделить на три сектора:

• первичный рынок – развитие (создание) недвижимости;
• вторичный рынок – оборот прав на ранее созданную недвижимость;
• сектор управления (эксплуатации) объектами недвижимости.

В общем случае инвестиции в недвижимость по виду активов подразделяются на:

• реальные (капиталообразующие) – вложения в создание (развитие) объектов недвижимости или техническое перевооружение предприятий (имущественных комплексов);
• инвестиции в нематериальные активы – вложения на приобретение имущественных прав и прав владения.

Вышеперечисленные виды инвестиций нашли отражение в схемах финансирования строительства, девелопмента и управления объектами недвижимости в Украине. Финансирование строительства жилья может осуществляться через:

• Фонды финансирования строительства (ФФС), которые могут создаваться типов «А» (к этому типу относится подавляющее большинство украинских фондов) и «Б».
  В ФФС типа «А» застройщик имеет больше самостоятельности, но и несет больше рисков. Он определяет, в частности, текущую цену метрической единицы объекта строительства; коэффициенты этажа и комфортности и др.
  При этом, он принимает на себя риск в случае недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию независимо от объема финансирования.
  В ФФС типа «Б» управляющий определяет приведенные выше показатели и несет соответствующие риски. Застройщик обязан придерживаться рекомендаций управляющего, осуществить сооружение объекта в соответствии с графиком строительства и своевременно ввести его в эксплуатацию в случае выполнения управляющим графика финансирования строительства.
• Фонды операций с недвижимостью (ФОН). В отличие от ФФС, ФОН создается по каждому отдельному объекту строительства на определенный срок.
• Институты совместного инвестирования (ИСИ) включают инвестиционные корпоративные и паевые фонды.
• Негосударственные пенсионные фонды. Использование средств этих учреждений в финансировании жилищного строительства не получило развития.
• Беспроцентные (целевые) облигации. В этом случае базовым товаром выступает, как правило, единица площади недвижимости.